Après deux années de fortes turbulences, la demande immobilière au Maroc a montré en 2024 des signes de résilience, avant de se heurter en 2025 à un net ralentissement des transactions. Derrière la stabilité globale des prix, les données officielles révèlent une demande segmentée, urbaine et de plus en plus contrainte par le financement et l’offre disponible.
La lecture des statistiques immobilières au Maroc impose une distinction claire entre demande exprimée et demande effectivement réalisée. En 2024, les indicateurs officiels montrent un marché caractérisé par une quasi-stabilité des prix, mais aussi par une demande réelle, concentrée sur certains segments et certaines villes. En 2025, cette demande s’est heurtée à un ralentissement marqué des transactions, révélant moins un effondrement de l’appétit immobilier qu’un blocage des conditions de passage à l’acte. Les chiffres publiés conjointement par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC permettent de décrypter ces évolutions sans ambiguïté.
Une demande résidentielle soutenue, mais très ciblée
Les données officielles confirment que la demande immobilière au Maroc reste avant tout résidentielle. En 2024, les biens à usage d’habitation ont représenté plus de 60 % des transactions enregistrées, selon les statistiques issues de la conservation foncière. Cette demande s’est principalement orientée vers les appartements, en particulier ceux de taille moyenne, adaptés aux capacités financières des ménages urbains.
Les prix, mesurés par l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), sont restés globalement stables sur l’ensemble de 2024, avec des variations annuelles limitées, généralement inférieures à 1 %. Cette stabilité traduit un équilibre fragile entre une demande réelle et une offre qui peine à s’ajuster, notamment dans les grandes agglomérations. Les villes de Casablanca, Rabat, Tanger et Marrakech concentrent l’essentiel de cette demande, en lien avec la dynamique démographique, l’emploi et l’attractivité économique.
Cette configuration confirme que la demande ne disparaît pas, mais se replie sur des segments précis, laissant de côté les biens trop chers ou inadaptés aux besoins actuels des ménages.
2025 : le décrochage des transactions, symptôme d’une demande contrainte
Si la demande immobilière reste perceptible, l’année 2025 marque une rupture nette du côté des transactions. Selon les rapports trimestriels de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC, le volume global des ventes immobilières a enregistré, au premier semestre 2025, un recul à deux chiffres en glissement annuel. Cette baisse touche l’ensemble des segments, avec une contraction particulièrement marquée dans le résidentiel.
Ce décrochage ne s’explique pas par une chute brutale des prix ( ceux-ci demeurant globalement stables ) mais par un resserrement des conditions d’accès au financement et une prudence accrue des ménages. Les données monétaires montrent une progression modérée des crédits immobiliers, insuffisante pour absorber la demande latente.
Autrement dit, la demande existe, mais elle est empêchée. Cette situation crée un marché attentiste, où acheteurs et vendeurs retardent leurs décisions, accentuant la baisse des volumes sans provoquer d’ajustement significatif des prix.
Une demande locative plus dynamique que l’achat
Dans ce contexte, le marché locatif apparaît comme un refuge naturel de la demande. Les données sectorielles disponibles pour 2024 indiquent une progression modérée mais continue de la demande de location, notamment dans les grandes villes et les pôles touristiques. Cette tendance est cohérente avec la baisse des transactions à l’achat observée en 2025.
Les ménages, confrontés aux contraintes de financement, privilégient la location, tandis que certains investisseurs réorientent leurs stratégies vers des actifs générateurs de revenus locatifs. Cette dynamique concerne aussi bien les appartements que certaines catégories de villas urbaines.
La demande locative devient ainsi un indicateur avancé des tensions du marché résidentiel, traduisant un arbitrage économique plutôt qu’un désintérêt pour le logement.
Ce que disent les chiffres : une demande réelle, mais bridée structurellement
La lecture croisée des données publiées par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC met en évidence un diagnostic clair : le marché immobilier marocain n’est pas confronté à une disparition de la demande, mais à une érosion de la demande solvable. La stabilité de l’Indice des prix des actifs immobiliers sur 2024, prolongée par des variations limitées en 2025, contraste fortement avec la contraction marquée des volumes de transactions observée sur plusieurs trimestres consécutifs.
Ce décalage traduit un phénomène désormais bien identifié par les professionnels du secteur : une part importante des ménages demeure en situation d’attente, non pas en raison d’un désintérêt pour l’achat immobilier, mais du fait de contraintes financières accrues, notamment en matière de crédit. Les données monétaires disponibles montrent en effet une progression modérée des encours de crédits immobiliers, insuffisante pour compenser la baisse du nombre d’actes enregistrés par la conservation foncière.
Dans ce contexte, l’absence de correction significative des prix suggère que l’offre ne s’est pas ajustée à la baisse des transactions, renforçant un climat d’attentisme des deux côtés du marché. Les vendeurs maintiennent leurs niveaux de prix, tandis que les acheteurs retardent leurs décisions, espérant une amélioration des conditions de financement ou une adaptation de l’offre.
Les chiffres disponibles pour 2024–2025 dessinent ainsi un marché immobilier en tension latente, caractérisé par une demande bien réelle, mais freinée par des facteurs structurels plutôt que conjoncturels, notamment dans les grandes agglomérations où les besoins en logement restent élevés.