لم تعد جغرافية الطلب العقاري في الرباط تتطابق مع جغرافية الأحياء الراقية؛ ففي عام 2025، وبينما تستمر بعض الأحياء في جذب الانتباه بفضل مستواها السكني الفاخر، فإن جوهر عمليات البحث — سواء للشراء أو الكراء — يتركز في المناطق الوسيطة والشعبية. ويعود ذلك إلى التأثير المزدوج للقدرة الشرائية، وظروف الولوج إلى القروض، والقرب من أحواض التشغيل الإدارية.
البيانات المستقاة من المنصات العقارية، والمتقاطعة مع مستويات الأسعار المرصودة في السوق، تكشف أن الطلب السكني في الرباط قد توسع تدريجياً؛ مع استقرار متوسط سعر المتر المربع في العاصمة حول 14,500 درهم في عام 2025، وهو أحد أعلى المستويات في المملكة، مما يعزز ميكانيكياً مفاضلات الأسر بين الموقع، والمساحة، ونوع الحيازة (تملّك أو كراء). وفي هذا السياق، لم يعد الطلب ينتشر بشكل موحد، بل أضحى يستقطب حول أقطاب محددة وفق منطق اقتصادي دقيق.
ورغم أن كلًا من أحياء السويسي، الرياض، وأكدال لا تزال تحتفظ بحضور قوي، إلا أنها لم تعد تهيمن وحدها على هيكلة السوق. فمن حيث الحجم، انتقلت غالبية عمليات البحث نحو الأحياء التي توفر تسوية أفضل بين القدرة المادية والاندماج الحضري. وتشمل هذه الدينامية المقتنين لأول مرة والمستثمرين الذين يستهدفون طلباً كرائياً منتظماً، في مدينة يواصل فيها الاستقرار الإداري دعم الاحتياجات السكنية.
طلب مُجزَّأ يعكس مفاضلات الأسر
أكد عام 2025 أن الرباط أصبحت تعمل كفسيفساء من الأسواق العقارية الجزئية (Micro-marchés).
وفقاً للحصيلة المنشورة من طرف كبريات منصات الإعلانات، فإن ما يقرب من نصف الطلب السكني الوطني ينصبُّ على الشقق المكونة من غرفتين والمساحات التي تقل عن 80 متراً مربعاً، وهو ملف يتوافق إلى حد كبير مع القدرات المالية للطبقات الوسطى الحضرية. وفي الرباط، يترجم هذا الهيكل في الطلب عبر تركيز قوي للأبحاث في الأحياء التي تظل ميزانياتها متوافقة مع أسعار تتراوح بين 12,000 و15,000 درهم للمتر المربع.
أما على مستوى الشراء، فإن تشديد شروط التمويل والارتفاع التراكمي للأسعار قلص عدد الأسر القادرة على استهداف القطاعات الراقية (Premium). وفي جانب الكراء، لا يزال الضغط مرتفعاً في المناطق التي تتوفر على ربط جيد بوسائل النقل، مع انخفاض معدلات الشغور — لتصل إلى ما بين 5% و7% في بعض الأحياء المركزية — مما يترجم طلباً مستمراً وقوياً. ويوضح هذا التجزؤ تحولاً عميقاً: فالطلب المتمتع بالقدرة الشرائية لا يزال موجوداً، لكنه يتعايش مع طلب أوسع بكثير ومقيد مالياً، وهو الذي يهيكل اليوم الجزء الأكبر من سوق الرباط.
الأحياء الراقية: طلب مستقر لكنه يمثل الأقلية
لا تزال أحياء السويسي، حي الرياض، وأكدال تستقطب حصة كبيرة من الطلب من حيث القيمة، لكنها محدودة بشكل واضح من حيث الحجم. وتجذب هذه الأحياء بشكل أساسي الأطر العليا، والدبلوماسيين، وكبار الموظفين، والمستثمرين في الأصول العقارية (Investisseurs patrimoniaux). وتعد الأسعار فيها من بين الأعلى في العاصمة، حيث تصل في المتوسط إلى ما بين 23,000 و25,000 درهم للمتر المربع في السويسي، وحوالي 16,000 درهم في حي الرياض، وتصل إلى 20,000 درهم في مناطق معينة من أكدال.
وعند هذه المستويات، غالباً ما تتجاوز ميزانيات الشراء 1.8 إلى 3 ملايين درهم للشقق العائلية، مما يقلص طبيعياً قاعدة الطلب. ويظل السوق في هذه المناطق نشطاً ولكنه انتقائي للغاية، وحساس لجودة العقار وموقعه الدقيق ومستوى تجهيزه. وفي قطاع الكراء، تسجل هذه الأحياء إيجارات مرتفعة، حيث يظهر حي الرياض مستويات تتجاوز في المتوسط إيجارات أكدال بنحو 30%، مدفوعة بزبائن ذوي ملاءة مالية يبحثون عن الراحة والقرب من المؤسسات. وتُشكل هذه المناطق الآن قطاعاً نوعياً خاصاً، يتسم بالاستقرار ولكنه يظل أقلية أمام حجم الطلب المعبر عنه في أماكن أخرى.
"قلب السوق".. الأحياء الوسيطة والشعبية
في أحياء مثل "الفتح"، "النهضة"، "يعقوب المنصور"، "حسان"، و"المحيط" (L’Océan) يتركز اليوم جوهر الطلب العقاري في الرباط من حيث الحجم.
وتستقطب هذه القطاعات الأسر النشطة، والمقتنين لأول مرة، وكتلة كبيرة من المكترين الباحثين عن توازن بين السعر، وسهولة الولوج، والمركزية الحضرية. وتتراوح ميزانيات الشراء في هذه المناطق عموماً بين 800,000 و1.5 مليون درهم، وهو مستوى أكثر تماشياً مع القدرات التمويلية الفعلية لشريحة واسعة من الأسر الرباطية.
ويعد الطلب الكرائي في هذه الأحياء مدعوماً بشكل خاص، لاسيما في حي النهضة وحي الفتح، بفضل الإيجارات الأكثر اعتدالاً والارتباط الجيد بحي الرياض والمركز الإداري والجماعات المجاورة. وتستحوذ هذه الأحياء على حصة كبيرة من "دوران الكراء" (Rotation locative) والمعاملات، مما يؤكد دورها كقاعدة أساسية للسوق العقاري بالعاصمة.
أحياء المرحلة الانتقالية والضواحي: طلب موجه بالسعر
في المقابل تحتل مناطقُ؛ مثل المنزه، العكاري، أو "مابيلا" (Aviation-Mabella)، أو المناطق المتاخمة لمدينة سلا، موقعاً متوسطاً في هَرمية الطلب؛ فهي تستقطب الزبائن المستبعدين من الأحياء المركزية، والراغبين في الوقت نفسه في البقاء على اتصال بالرباط. ويلعب فارق السعر هنا دوراً حاسماً.
في بعض الجماعات المجاورة، تظل أسعار المتر المربع أقل بنسبة تتراوح بين 30% و40% عن تلك المرصودة في العاصمة، مما يغذي طلباً مدفوعاً بالفرص المتاحة وبـ"الضرورة" الاقتصادية.
وسواء تعلق الأمر بالشراء أو الكراء، فإن هذه المناطق تستجيب للميزانيات المتوسطة، مع طلب منتظم ولكنه أقل ظهوراً في وسائل الإعلام؛ فهي تؤكد واقعاً بات راسخاً اليوم: في الرباط، لم يعد الطلب العقاري يتركز في بضعة أحياء رمزية، بل أصبح ينتظم وفق تدرّج سِعري (Gradient de prix) واضح، ومعايير ولوج واستخدام، حيث تلعب الأحياء الوسيطة والشعبية دوراً محورياً.